廈門民營資本試水停車場產(chǎn)業(yè)化

　　隨著收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得到廈門市物價(jià)局的批復(fù)，江頭公園市政智能停車樓即將正式啟用。這種利用社會力量開發(fā)公共停車場的創(chuàng)新模式，不只在福建，甚至在全國范圍內(nèi)，都成為解決停車場開發(fā)難題的“破冰之旅”。

　　位于江頭公園邊上的這座市政智能停車樓，讓民營資本首度介入停車場產(chǎn)業(yè)，這種模式是否可以大規(guī)模復(fù)制，還有待政策的進(jìn)一步推動。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)引爭議

　　民資介入的停車樓將啟用

　　近日，廈門江頭公園市政智能停車樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得到廈門市物價(jià)局的正式批復(fù)，由于白天8元/小時(shí)、晚上6元/小時(shí)不設(shè)上限的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這幢智能停車樓雖然還沒開張，但已飽受爭議。

　　江頭公園的這座停車樓共10層240個(gè)車位，占地1000多平方米，如果只是平面停放，同樣的車位數(shù)量需要大約1.2萬平方米的場地面積才能容納。在廈門的公共停車場中，江頭公園的這座停車場收費(fèi)并非最高的，蓮花路口磐基中心酒店停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是10元/小時(shí)，在鷺江道一帶的高端寫字樓中，還可以舉證出數(shù)處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過10元/小時(shí)的停車場。

　　江頭公園停車場的被動，在于所屬地帶處于居民生活區(qū)。物價(jià)局核定的1000元/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓周邊居民難以承受，與廈門市區(qū)多數(shù)公共停車場5元/小時(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也顯得“鶴立雞群”。

　　但江頭公園這座停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂，有一個(gè)與眾不同的背景：這是首個(gè)由民營資本介入的公共停車場，不只在廈門、福建，甚至在全國范圍內(nèi)都具有破冰意義。

　　記者了解到，江頭公園市政智能停車樓的開發(fā)主體為廈門福斯特停車管理有限公司。福斯特由三方出資組成，即廈門金地停車場建設(shè)管理有限公司、深圳市中科利亨車庫設(shè)備有限公司和廈門市政空間資源投資有限公司，前兩者為民營企業(yè)，市政空間是國企廈門市市政建設(shè)開發(fā)總公司的全資子公司，是福斯特的控股股東。

　　三方的出資方式也不盡相同，中科利亨以車庫設(shè)備折價(jià)入股；金地停車場建設(shè)是一家有著14年歷史的停車場專業(yè)管理公司，目前在國內(nèi)數(shù)十個(gè)一線城市都有產(chǎn)業(yè)布局，經(jīng)營著從停車場管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)到投資開發(fā)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，在福斯特資本組成結(jié)構(gòu)中，金地停車場建設(shè)充當(dāng)著管理者和實(shí)際投資者的角色；而市政空間則提供資源，即停車場規(guī)劃用地和代表政府的支持力度。

　　夏寒秋是中科利亨的董事、常務(wù)副總經(jīng)理，也是福斯特的總經(jīng)理。對于近階段所受到的爭議，夏寒秋表示，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，福斯特可以自主定價(jià)，不過，參考周邊居民最近的反饋意見，會先按5元/小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　民資如何介入

　　多方資本組建開發(fā)公司

　　幾天下來，江頭公園市政智能停車樓收費(fèi)爭議因?yàn)楦Ｋ固毓痉矫娴?ldquo;打折收費(fèi)”表態(tài)已漸告平息，不過，因?yàn)槭锥纫朊駹I資本參與投資建設(shè)市政停車場，江頭公園的這座停車樓正吸引著來自國內(nèi)兄弟城市的取經(jīng)者。

　　夏寒秋透露，目前已經(jīng)接待了來自西安和鄭州等地多撥考察人員，鄭州參照廈門模式，也引入了中科利亨作為出資方。

　　中科利亨2007年進(jìn)入廈門，但在此次入伙福斯特之前，主要經(jīng)營模式為直接向采購商銷售設(shè)備。但夏寒秋坦言，幾年來，中科利亨每次參與投標(biāo)都鎩羽而歸，至今沒出過任何戰(zhàn)果。在江頭停車樓方案中，共有三方設(shè)備提供商參與競標(biāo)，中科利亨因?yàn)樵O(shè)備的“不一樣”和后續(xù)服務(wù)方案而中標(biāo)。以同樣的方式，中科利亨拿下了鄭州項(xiàng)目。

　　作為專業(yè)的停車場專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，金地停車場公司負(fù)責(zé)人表示，介入廈門參與開發(fā)則屬于“機(jī)緣巧合”。

　　廈門市市政建設(shè)開發(fā)總公司不愿接受采訪，但知情人士透露，廈門停車場建設(shè)將實(shí)行“民間”、“國企”、“財(cái)政”三條腿同時(shí)走路，鼓勵(lì)社會力量和民間資本參與市政停車場建設(shè)。廈門已規(guī)劃的24幅停車場地塊中，部分市政停車場還將繼續(xù)引入民營資本。

　　不久前在廈門召開的“全省停車場規(guī)劃建設(shè)管理現(xiàn)場會”上，廈門市建設(shè)與管理局的一位處長也重申了廈門官方在建設(shè)市政停車場上的大致方向：“目前的停車場建設(shè)，一個(gè)渠道是財(cái)政的投資，另外一個(gè)是國企的籌資。將來設(shè)想是通過采取一系列的措施，能夠吸引民間的資本進(jìn)來投資建設(shè)停車場，這才能夠更快地解決停車難的問題。”

　　這位處長同時(shí)透露，廈門將推出一些社會公共停車項(xiàng)目，面向社會招拍掛，以土地采用出讓方式，由競得人籌集資金建設(shè)、運(yùn)營和管理。同時(shí)，下大力氣盤活各類停車空間，探索錯(cuò)時(shí)停車，讓單位、社區(qū)和個(gè)人的停車位資源最大限度發(fā)揮作用。

　　對于廈門來說，一直到今年臨街停車位管理權(quán)下放到區(qū)街為止，在停車場管理上依然欠缺經(jīng)驗(yàn)。廈門咪表公司的倒閉，從另一個(gè)角度說明，廈門急需引入專業(yè)規(guī)劃和管理團(tuán)隊(duì)，解決日益嚴(yán)峻的“車多位少”的停車難題。

　　金地停車場公司是國內(nèi)最早從事停車場專業(yè)運(yùn)營管理的企業(yè)，其專業(yè)優(yōu)勢得到了廈門政府的青睞。據(jù)悉，在廈門，目前除了投資開發(fā)江頭公園停車場外，仙岳路高架橋下的停車場也由金地停車場公司管理。

　　投資大回報(bào)慢

　　民營停車場遇冷

　　實(shí)際上，民營資本介入市政停車場開發(fā)，看似占有資源風(fēng)光無限的背后，更像是一塊難以下咽的“雞肋”。

　　“國內(nèi)很多城市都出臺了鼓勵(lì)民營資本參與建設(shè)市政停車場方案，但還沒有一個(gè)城市像廈門有這么實(shí)質(zhì)性的推動并落地。”曾參與國內(nèi)多座城市競標(biāo)的夏寒秋和金地停車場公司的負(fù)責(zé)人對此都深有同感，而民營資本難以介入市政停車場的原因，除了地方政策沒有進(jìn)一步細(xì)化，不具備可操作性外，市政停車場“投資大、回報(bào)慢”才是真正的障礙。

　　據(jù)夏寒秋稱，普通停車場每個(gè)車位的造價(jià)約2萬元，江頭公園停車樓按高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，造價(jià)約12萬－13萬元之間，整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)約3500萬元。“這種規(guī)模只能算中等，大的停車樓造價(jià)上億甚至幾個(gè)億都很正常。”

　　“如果參照8元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，回收周期會短一些，如果參照5元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收回成本大概需要50年左右。”夏寒秋用明細(xì)賬解釋了投資商不愿介入停車場建設(shè)的原因，“以每個(gè)車位5元/小時(shí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照70%的出租率，一天的收入約50元，一年下來全部收入也就在320萬元左右；按8元收費(fèi)，出租率達(dá)到90%，一年的收入約有490萬元。運(yùn)營江頭公園停車場的費(fèi)用包括水電、資金成本、維護(hù)成本、人工成本、土地使用費(fèi)等，一年的費(fèi)用需約480萬元，這意味著，如果以5元標(biāo)準(zhǔn)收取，出資方經(jīng)營這個(gè)停車場，每年都得往里貼錢。”

　　而江頭公園停車場的土地使用年限正好是50年。

　　“我們需要政策進(jìn)一步支持。”金地停車場公司負(fù)責(zé)人并不否認(rèn)面臨的困難，他說，比如停車樓外墻允許做廣告，臨街一側(cè)允許開發(fā)店面、配套洗車場等，同時(shí)，

聲明:

凡文章來源標(biāo)明“中國智能交通網(wǎng)”的文章版權(quán)均為本站所有，請不要一聲不吭地來拿走，轉(zhuǎn)載請注明出處，違者本網(wǎng)保留追究相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利；所有未標(biāo)明來源為“中國智能交通網(wǎng)”的轉(zhuǎn)載文章均不代表本網(wǎng)立場及觀點(diǎn)，“中國智能交通網(wǎng)”不對這些第三方內(nèi)容或鏈接做出任何保證或承擔(dān)任何責(zé)任。